买房是人生一大事，签订（dìng）房屋买卖合同更不（bú）可放（fàng）松警惕，因为买卖（mài）双方在专（zhuān）业知识上信息不对称，有时买（mǎi）方并非出于本意或者不知道如（rú）何把握合同（tóng），以致最后在合（hé）同履行（háng）中处于被动地位。因此，在签（qiān）订房屋买卖合同时需（xū）要多加注意（yì），了解合同内容，谨防（fáng）合同陷阱。

签订空白条款需注意（yì）

1．看是（shì）否有商品房预售（shòu）许可证

取得（dé）商（shāng）品房预售（shòu）许可证（zhèng）必须符合下列条件（jiàn）：

（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地（dì）产开发企（qǐ）业资质（zhì）证书；

（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

（3）持有（yǒu）建（jiàn）设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过（guò）竣（jun4）工（gōng）验（yàn）收（shōu）；

（5）供水、供电、供（gòng）热、燃气、通（tōng）信等（děng）配套基础（chǔ）设施具备（bèi）使用（yòng）条件，其他配套（tào）基础设（shè）施和公共设施具备（bèi）交付使（shǐ）用条件或已确定进度和交（jiāo）付（fù）日期；

（6）物业管理方案（àn）已落实。

买现房的（de）好（hǎo）处在（zài）于（yú）可以（yǐ）比较清楚地了解房屋（wū）的现状，可（kě）以尽（jìn）快取得房（fáng）地产权利证书等。购房人可到房地（dì）产管理部门（mén）核（hé）实（shí）该商（shāng）品房预（yù）售许可证真假即可（kě），无商（shāng）品房预（yù）售许可证对外销售（shòu）房屋的，购买（mǎi）时都有隐患，存有不安全因素。

2．看合同（tóng）中的土地性质（zhì）

现在很多房地（dì）产开发项目的用地虽然（rán）是出让（ràng）用地，但由于（yú）土地性质为（wéi）综（zōng）合用地或者商住两用地，导（dǎo）致土地使用年限（xiàn）不是70年，甚至有些只有40年。

在购买时（shí）一定要（yào）看清土地是否为（wéi）出让取得以及土（tǔ）地使用年限是（shì）否为70年。目（mù）前法律只是规定住宅到期可（kě）自动续期，其他非住宅性质土地（dì）一般需缴费续（xù）期。

3．看清（qīng）楚房屋用途

现在有些对（duì）外（wài）销售的房屋（wū）虽然和（hé）住宅一样，但用途为公寓。

关于公寓的界（jiè）定，目前不是（shì）很（hěn）明确。明确的是，国家强制标准中对日照的（de）要求（qiú）没有（yǒu）提及公寓一（yī）词，只有（yǒu）对住宅的解释。公（gōng）寓光照时间不需要满足大（dà）寒日（rì）有效日照内满窗日照（zhào）时间不少于两（liǎng）小时。另外公寓能否作为学区房，目（mù）前教（jiāo）育部门（mén）也没有明确的答复， 因此为（wéi）了孩子入学（xué）购（gòu）房的要特别慎重。

4．物业也不能忽视

在签订商品房合同时会（huì）与（yǔ）前期物业公司（sī）签订物业服务合同（tóng），由于开发商与（yǔ）前期物（wù）业公司关系（xì）一般（bān）比较紧密（mì），物（wù）业公司的声誉，以及（jí）物（wù）业合同中的很多约定，也要仔细阅读。

虽然成（chéng）立（lì）业委会后（hòu）可以解聘（pìn）物业公司，但目前的现实（shí）是很多小（xiǎo）区因为（wéi）居住率不足（zú）或者业主不愿多操（cāo）心，业委会的成立（lì）遥遥无期，导致业主和物业之（zhī）间纠纷较多。

5．车库和地下室或者阁楼的约定

合同签订时，开发商（shāng）承诺给业主赠送车库（kù）或（huò）者储藏室、阁楼的（de），这些约定一定要写入（rù）合同，口头承（chéng）诺的东西往往因（yīn）为缺乏证（zhèng）据（jù）最后不了了之。

是否有车（chē）库，一定要看规划，而（ér）不是听开发（fā）商口头承（chéng）诺。另外人防（fáng）车位也需特别注意（yì）。

6．面积（jī）的约定

这是目前引发纠纷最多的（de）条款（kuǎn），大家都认为签订合同后，面积差距超过（guò）3%的（de），可（kě）以不用付（fù）费，实际这是错误的（de）。

如果购房人（rén）和开发（fā）商有约定，先遵照（zhào）约定，无约定再按照规定（dìng）执（zhí）行。开发商往往在签订合同时和购房人（rén）进行约定，约（yuē）定以有资质的测（cè）绘部（bù）门出具（jù）的面积为主。

这一做（zuò）法规避了3%的（de）法定条件。大家一（yī）定（dìng）要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约（yuē）定超过多少不再付费（fèi）。

7．贷款问题（tí）的约定

开发商往往答应（yīng）帮助购（gòu）房人（rén）贷款，但合同却（què）不约定无法（fǎ）贷款可以退（tuì）房，而是约定因为购房（fáng）人信誉等问题导致不能贷款的（de），购房人需一次性付清房款。

可以先行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷（dài）款（kuǎn）可（kě）以解（jiě）除合同”。

8．逾期（qī）或者赔偿的问（wèn）题

开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者（zhě）缴纳购（gòu）房款等问题的（de）期限进行（háng）约（yuē）定，但如（rú）果（guǒ）细心就会发现，双方（fāng）违约后，赔偿的金额是不对等的，合（hé）同（tóng）签订时（shí）可要求（qiú）对等待遇。

9．交（jiāo）房的问（wèn）题

交（jiāo）房（fáng）的条件，一（yī）定（dìng）要在合同（tóng）中（zhōng）明确（què）。在哪个验收环（huán）节之后（hòu），才可认定完成（chéng）交房。验收方（fāng）式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收（shōu）等。

单体验收后，有可能小区（qū）还处于建设状态，小区内的道路、绿化（huà）都有可（kě）能未（wèi）完（wán）成（chéng），居（jū）住不一定方便，因（yīn）此需约定清楚。

10．小区公共区（qū）域和公共（gòng）部（bù）位的约定

开（kāi）发（fā）商往往会（huì）告诉（sù）购房者，小（xiǎo）区内的会所、健身场所等多么（me）规（guī）范、多么（me）先进（jìn），绕开（kāi）产权问题。

如果合同未约定这（zhè）些场所（suǒ）的（de）产权，开发商有可能卖掉这些场所（suǒ），买主不（bú）一定（dìng）能让业（yè）主免费或者优惠使用，如果合同中约定（dìng）了这些场所的所有权归业主所有（yǒu），则开（kāi）发商不（bú）能出售这些场所。

11．对各类设施的约定

燃气、宽带等，往往开发商（shāng）都只选（xuǎn）择一家（jiā），导致用户无法选择，如果在（zài）合同中约（yuē）定，要求开发商允许（xǔ）几家经（jīng）营商进入小区，业主就有主动权了。

12．双方协商解（jiě）决的内容必须多（duō）研究

凡是前面提（tí）到纠纷的内容，后面写双（shuāng）方协商解决的，一般（bān）都是对（duì）开发商不（bú）利的，一（yī）定要明确违约责任（rèn），不能（néng）简单地标注协商解决。

合同附（fù）件也（yě）要留意

商（shāng）品（pǐn）房买卖合同除主合同外，还（hái）包含四个附件，即房（fáng）屋（wū）平面图（tú）、公共部位与（yǔ）公用房屋分（fèn）摊建筑面积（jī）构（gòu）成说明、装（zhuāng）修设备标准和（hé）合（hé）同补充协议。

（1）房屋（wū）平面图应标明每一（yī）个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳（yáng）台的大小（xiǎo）、空（kōng）调机位等具体的设备（bèi）位置。

如果上述内容不明确，则（zé）房屋（wū）平面图起不到准确指示的作用，对开（kāi）发商来（lái）说也（yě）没（méi）有明（míng）确的约束（shù）。

（2）无论是房屋平面图，还（hái）是公共（gòng）部位（wèi）与（yǔ）公用房屋分摊建筑（zhù）面积构成说明和（hé）装（zhuāng）修设备标准，都应使用准确的（de）数字和具体的描述来表示（shì）其内容，而不应使用（yòng）概（gài）念化的词语。

像“高（gāo）级”“名牌”“精装修”这类词（cí）语（yǔ）不应在附件中出现（xiàn），而（ér）应（yīng）明确（què）“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么（me）牌子，“精（jīng）装修（xiū）”达到什么装修效（xiào）果。

（3）根据民事法律（lǜ）“意思（sī）自治”原则，商（shāng）品房买受人完全可以不受格式条款（kuǎn）的（de）限制，与开发（fā）商进行协（xié）商，行使合同的修（xiū）改和补充权，在主合同之外，签定补充协（xié）议，以明确一些模糊概（gài）念，修正主合同中的（de）不合理条款。

13．房屋交付后，买（mǎi）受人发现房（fáng）屋（wū）实（shí）际情况与销售广告（gào）不（bú）符（fú），可以要求开发商承担违约责任吗？

为了保（bǎo）护（hù）购房者的权益，《最（zuì）高人民（mín）法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律若（ruò）干问题（tí）的解释》第三条规（guī）定：“商品（pǐn）房的销售（shòu）广告和宣传资（zī）料（liào）为（wéi）要约邀请，但（dàn）是出卖（mài）人（rén）就商（shāng）品（pǐn）房开发规划范围内的房屋及相关设施所（suǒ）作的说明和允诺具体确定（dìng），并对商（shāng）品房买卖合（hé）同（tóng）的订（dìng）立以（yǐ）及房屋价格（gé）的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合（hé）同，亦应当视为（wéi）合同内容，当（dāng）事人违反的，应当承担违（wéi）约责任（rèn）。”

由（yóu）此可见，对于（yú）房地产广（guǎng）告中（zhōng）的有（yǒu）关房屋（wū）及其相关（guān）设施的（de）说明及允（yǔn）诺，如果其对订立（lì）合同定价有重大影响，那（nà）么即使（shǐ）该说（shuō）明和允（yǔn）诺未（wèi）载入房屋买卖合同，也属于合同内容。若购（gòu）房（fáng）者发现说（shuō）明或允诺（nuò）的内容（róng）与实际（jì）不符时（shí），可以要（yào）求开发（fā）商（shāng）承担违（wéi）约（yuē）责任（rèn）。

14．哪些房地（dì）产（chǎn）不能转让？

根（gēn）据《城市房地产管理法》第（dì）三十八条规定，下列房地产，不得转让：

（1）以出让（ràng）方式取得（dé）土地使（shǐ）用（yòng）权的（de），不（bú）符合本法第三十九（jiǔ）条规定的条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土（tǔ）地使用权的；

（4）共有房地产，未（wèi）经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领（lǐng）取权（quán）属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁（jìn）止转让的其他（tā）情形。

15．仅有房产证（zhèng），没有（yǒu）办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？

不动产以登记的方式进（jìn）行公示，只有进行登记（jì）才发生物权的（de）效力，买受人才能获得不动产的所有（yǒu）权，登记就是将新的所有人的名字登记（jì）在房产部门（mén）的登记（jì）簿上，不动产登记簿是（shì）物权归属和内容的根据。而房（fáng）产证是房产（chǎn）部门（mén）发给权利人（rén）的（de）一种享有权利（lì）的（de）凭证，只起到（dào）证据（jù）的（de）作用，当不动产登记簿记（jì）载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。即房产证的（de）效（xiào）力弱于不动产登记簿的效力。一旦出（chū）现房屋产权纠纷，不动（dòng）产（chǎn）登记（jì）簿上所记载（zǎi）的人（rén）则拥有房（fáng）屋的所有（yǒu）权。因此，在购买房（fáng）屋时，一定要注意进行不（bú）动产登记或者不（bú）动产登记的变更。

16．买来的住房面积（jī）缩水怎么办？

面积缩水是买房族经常遇到的问题，对（duì）于房（fáng）屋（wū）“面积（jī）缩水”的问题，应以房（fáng）地产管理部门所做的测（cè）量面积为准。《最高人（rén）民法院关于审理商品房买（mǎi）卖（mài）合同纠纷（fēn）案（àn）件（jiàn）适（shì）用法律若干问题的解释》对面（miàn）积缩水问题作（zuò）出了明确的规定：第（dì）一（yī），误差（chà）率在（zài）3%以内（nèi）的，当事（shì）人不（bú）能请求解（jiě）除合（hé）同（tóng），但是对于缩水部分的（de）购（gòu）房款，开发商（shāng）应当（dāng）返（fǎn）还。第（dì）二，误差（chà）率超过3%，买房人可以（yǐ）选择（zé）请求（qiú）解除合同（tóng），或者不解（jiě）除合（hé）同，但是要求开发商承担其他责任。

17．开（kāi）发商逾期交房怎么办？

开发商应该按照约定（dìng）的时间交（jiāo）付房（fáng）屋，这是（shì）开发商的主要义务。如（rú）果开发（fā）商（shāng）没有按期交房，买受（shòu）人可以根据（jù）不（bú）同情（qíng）况，采取（qǔ）不同的（de）方式来（lái）维（wéi）护自己的合法权（quán）益。第（dì）一，开发商不（bú）能按（àn）期交房，经催告后在合理期限内仍没（méi）有履行的（de），买受人（rén）可以解除合同；第二，逾期（qī）交付，经催告（gào）后（hòu）在（zài）合理期限内仍没有履（lǚ）行的（de），买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第（dì）三，逾期交（jiāo）付，经催告后（hòu）开发商在合理期间内交付的，不（bú）能解除合同，但是（shì）可以请求开发商承担违约（yuē）责任。需要注意的是，买受人（rén）享有的解除权必须在法定期（qī）间内（nèi）行使（shǐ），不行使的，解除权消灭。

18．房屋买（mǎi）卖合（hé）同签订后，因意外（wài）事（shì）故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

《最（zuì）高人民法院关于审理（lǐ）商品房买（mǎi）卖合同纠纷（fēn）案件适用法律若（ruò）干（gàn）问题的（de）解释》第十一条就此问题的不（bú）同情况分别作了（le）规（guī）定（dìng）：“对房屋的转移占有（yǒu），视为房屋（wū）的（de）交（jiāo）付使用，但当事人另有约（yuē）定的除（chú）外。房屋毁损、灭失的风险（xiǎn），在交（jiāo）付使用前由出卖人承担，交付使用后由（yóu）买受人承担；买受人接到出卖人（rén）的书面交（jiāo）房通知，无正（zhèng）当理由拒绝接（jiē）收的，房屋毁损、灭失的（de）风险自书面交（jiāo）房通知（zhī）确（què）定（dìng）的交付使用之日起由买受人承担（dān），但法（fǎ）律另有规定或者（zhě）当事人另（lìng）有约定的（de）除外。”

由此可（kě）见，一般情况下，房屋损坏的（de）风险，在房（fáng）屋交付之（zhī）前（qián）由出（chū）卖人承担；在房屋交付给（gěi）买受人之后，由买（mǎi）受人承担。此处（chù）所说的（de）交付，是指房屋的转移占有，就是把（bǎ）房屋（wū）由（yóu）出（chū）卖（mài）人手中，交到买受（shòu）人手（shǒu）中，由买受（shòu）人占有使用该（gāi）房屋（wū）。

19．签订商品房预售合同，应具备哪些条（tiáo）件？

根据《城市（shì）房地产管理法》第四十五条（tiáo）规定,商品房预售（shòu），应当符合（hé）下列条件：

（1）已交付（fù）全部土地（dì）使用权出让金，取得（dé）土地使用权证书（shū）；

（2）持有建设（shè）工程规划许可证；

（3）按（àn）提供预售的（de）商品（pǐn）房计算，投（tóu）入开发建设的资金达到工程建设总投资的百（bǎi）分之二十（shí）五以（yǐ）上，并已经确定施工（gōng）进度和竣工交付（fù）日期（qī）；

（4）向县级以上人民政府房产（chǎn）管理部门办理预（yù）售登记，取得（dé）商品（pǐn）房（fáng）预售（shòu）许可证明（míng）。

商品房预售人应（yīng）当按（àn）照国家有关规（guī）定将预售合（hé）同报县级以上人民政府（fǔ）房产管理部门和土地管理部门登记备案。商（shāng）品房预售所（suǒ）得款项，必须用于有关的（de）工程建设（shè）。

20．出卖人未取得（dé）商品房预售许（xǔ）可证明，其与买受人（rén）签订的房屋预售合同是（shì）否有效？

《最高人（rén）民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法（fǎ）律（lǜ）若（ruò）干问题的解（jiě）释（shì）》第（dì）二条规定：“出卖人未（wèi）取得商（shāng）品（pǐn）房预售许（xǔ）可证明，与买（mǎi）受人订（dìng）立的（de）商品房预售合同，应当认定无效，但（dàn）是在起诉前取得（dé）商品房预售许可证明（míng）的，可以认定有效。”

可见（jiàn），要签订（dìng）商（shāng）品房预售（shòu）合同，开发（fā）商（shāng）必（bì）须取（qǔ）得商品房（fáng）预售许可证明，否则，该合同无效。当然，也有（yǒu）例外情况。如（rú）果（guǒ）在买（mǎi）受人向法院起诉（sù）之前，商品房预售人取得了商品房（fáng）预售许可证明，可认定预售合同有效。

21．房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一（yī）方当事人可以请求确认（rèn）合（hé）同无效吗？

《最高人民（mín）法院关于审理商品房买（mǎi）卖合同纠纷案（àn）件适用法律（lǜ）若干问（wèn）题的解释》第六条规定（dìng）：“当事人以商品（pǐn）房预（yù）售（shòu）合同未按照（zhào）法律、行政法规规定办（bàn）理（lǐ）登记备案手续为由，请求确（què）认合同无效的，不予支持。当事人约定以（yǐ）办理登（dēng）记备案手续为商品房预（yù）售合同生效（xiào）条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要（yào）义务，对方接受的除外。”

由此可（kě）见（jiàn），虽然法（fǎ）律（lǜ）要求签订商品房预售（shòu）合同（tóng）后，需进行登记备案，但是如果双方签（qiān）订预售（shòu）合同后没有办理登记（jì）备案（àn）手续，当事人要（yào）求确认合（hé）同无效的，法（fǎ）院不予支持，是（shì）否办理登记备案手续不是预售合（hé）同生效的条件。

22．房屋出（chū）现（xiàn）质（zhì）量问题，任何时候都可以（yǐ）要求出卖人（rén）修复吗？

《商（shāng）品（pǐn）房销售（shòu）管理办法》第三十三条规定（dìng）：房地产开发企业应（yīng）当（dāng）对所售商品房（fáng）承担质（zhì）量保修责任（rèn）。当事人应（yīng）当在合同中（zhōng）就保修范围、保（bǎo）修（xiū）期限、保修责任等（děng）内容作出约定。保（bǎo）修期从交（jiāo）付之日起计（jì）算。商（shāng）品住宅的（de）保修（xiū）期（qī）限（xiàn）不（bú）得低于建设工程承（chéng）包单位向建设单位出具的质量保修书约定保（bǎo）修期的存续期；存续期少于（yú）《商品（pǐn）住宅实（shí）行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（dìng）》（以下简称《规定》）中确定的最低保（bǎo）修期限的，保（bǎo）修期不得低（dī）于《规（guī）定》中确定（dìng）的最低保修期限。非住宅商品（pǐn）房的保修期（qī）限（xiàn）不得（dé）低于建设工程承（chéng）包单位向（xiàng）建设单位出具的质（zhì）量保（bǎo）修书约定保（bǎo）修（xiū）期的存续期。在保修期限内发（fā）生的属于保修范围的质（zhì）量问题，房地（dì）产开发企（qǐ）业应当履行保修义务，并（bìng）对造成的损失（shī）承（chéng）担赔偿（cháng）责任。因不可抗力或者（zhě）使（shǐ）用不当造（zào）成的（de）损坏，房地产（chǎn）开发企（qǐ）业（yè）不承担责任。

此外，《建筑工程质（zhì）量管理条（tiáo）例》第四十（shí）条规定（dìng），在（zài）正常使用（yòng）条件下，建设（shè）工程的最低保修期限（xiàn）为（wéi）：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和（hé）主体结构工程，为设（shè）计文件规定（dìng）的该工程的合（hé）理使用年限；（2）屋面防水工程（chéng）、有（yǒu）防水要求的（de）卫生间、房间和（hé）外墙面的（de）防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电（diàn）气管线（xiàn）、给（gěi）排水管道、设（shè）备安装和装修（xiū）工程，为2年。其他项目的保修期限（xiàn）由发包方与承包方约（yuē）定（dìng）。

由（yóu）此可见（jiàn），关于房屋的保（bǎo）修期，是比（bǐ）较复杂的，当事人（rén）为了维护自己的权（quán）益，除了依照法律规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定（dìng）房（fáng）屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任（rèn）何时（shí）候都可以要求出卖人维修的（de），出卖人的保修期（qī）是有（yǒu）一定（dìng）的期限的。

23．房屋（wū）买卖双方签（qiān）订（dìng）合同后，出（chū）卖人与第三人恶（è）意串通，又签订合同并交付使用，买受人（rén）可以请求（qiú）确认第二个合同无效吗？

《最高人民法院关（guān）于审理商品房买卖合同纠纷案件适（shì）用法律若干问题的解（jiě）释》第十条规定：“买（mǎi）受人（rén）以出（chū）卖人与第三人恶意串（chuàn）通，另行订立商（shāng）品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其（qí）无法取得房（fáng）屋（wū）为由（yóu），请求（qiú）确（què）认出卖人与（yǔ）第三人订立的商品（pǐn）房（fáng）买卖合同无效的，应予支（zhī）持（chí）。”

因此，房屋买卖（mài）双方签订合同后（hòu），出卖人又与（yǔ）他人签订合（hé）同，并将（jiāng）房（fáng）屋交付使用，买受人只要（yào）能够证明出（chū）卖人与第三人是（shì）恶意串通（tōng），其可请求法（fǎ）院确认（rèn）出卖人与第三人签（qiān）订的合同无效。实际生活中（zhōng），如果第三人明知买（mǎi）卖双方的合同，还（hái）与（yǔ）出卖人签约（yuē），其（qí）实就是恶（è）意。

24．房屋交付使用后，房产（chǎn）证迟（chí）迟（chí）办不下来，开发商是（shì）否承（chéng）担违（wéi）约责任（rèn）？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干（gàn）问题的（de）解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有（yǒu）特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（rèn）：（一（yī））商品房买卖合同约定（dìng）的（de）办理房屋所（suǒ）有权登记的期限（xiàn）；（二）商（shāng）品（pǐn）房买卖合同的标的物（wù）为尚未（wèi）建（jiàn）成房屋的，自房屋交付使用之日（rì）起90日；（三）商（shāng）品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订（dìng）立之日起90日。合同（tóng）没有约定违约金或者损失数额难以确（què）定的，可以按照已（yǐ）付购（gòu）房款总额，参照中国人（rén）民银行规定（dìng）的金融机构计收逾（yú）期贷（dài）款利息的标准计算（suàn）。”上述条文规（guī）定了开发（fā）商逾期办理房产证应（yīng）承（chéng）担的（de）责任。

实（shí）际生活中，房产证迟迟（chí）办（bàn）不下来（lái），有部分原因是因（yīn）为开发商出售手续不能及时办理齐全。由（yóu）于开发（fā）商的原因，导致购（gòu）房者在一（yī）定（dìng）的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任（rèn）。为了更好地维护自身（shēn）权（quán）益，购房者在签订购房合同时，最好（hǎo）约定（dìng）办理房产证的期限（xiàn），将时间约定明确（què），以（yǐ）防开发商恶意（yì）拖延办证时间。

25．房屋（wū）买卖时，该（gāi）房屋所（suǒ）占范围（wéi）的土地（dì）使用权是否随之转（zhuǎn）移？

《城（chéng）市房地产管理（lǐ）法》第三十二条（tiáo）规定：“房地产转让、抵（dǐ）押时（shí），房（fáng）屋的（de）所有权和该房屋占用范围内的土地使（shǐ）用权同时转让、抵押（yā）。”根据上述法条（tiáo）规定，房屋买卖（mài）时，该房屋（wū）所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的（de）“地随房走”。房（fáng）屋买卖双（shuāng）方签订购（gòu）房合同（tóng）后，买卖双方应（yīng）到房屋（wū）所在地的（de）县（xiàn）级以上（shàng）地方人民政府的房产管（guǎn）理部（bù）门办理房屋产权转移登记手（shǒu）续，之后房屋买卖双（shuāng）方凭借变更后的房屋所有（yǒu）权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门（mén）申请办理土（tǔ）地使（shǐ）用（yòng）权变更登记（jì），土地管理部门核（hé）实后，由同级人（rén）民政府（fǔ）更换（huàn）土地使用权证书。至此（cǐ），土地使用权随着（zhe）房屋买卖发生变更。

26．房屋买（mǎi）卖双方已办完过户（hù）手续，双方还能解除（chú）合同吗？

《合同法》第九十三条规（guī）定：“当（dāng）事人协商（shāng）一致，可以解（jiě）除合同。当事（shì）人可以约定一（yī）方（fāng）解除合（hé）同（tóng）的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解（jiě）除合同。”

由此可见（jiàn），只（zhī）要当事人双方协商一致，或者合同约定的（de）解（jiě）除合同的条件（jiàn）成就，是可以解除合同的，即使房屋已经过（guò）户。

27．房（fáng）屋买（mǎi）卖合同签订后，一方（fāng）以（yǐ）未办理房（fáng）屋产权（quán）变更登记（jì）为由主张合同无效（xiào），能否成立？

《物权法》第（dì）十五条规定：“当事人之间（jiān）订立有关设立、变更（gèng）、转让和消灭不动产物权（quán）的合（hé）同，除法律另有规（guī）定或者（zhě）合同（tóng）另有（yǒu）约定（dìng）外，自合同成立时（shí）生效；未办理物权登记（jì）的，不（bú）影响合同效力。”

由此可见（jiàn），对房（fáng）屋买卖双方当事（shì）人来说，双方只要签订了合同，是否（fǒu）到（dào）登记机关（guān）办理登记，不影（yǐng）响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否（fǒu）则，自合同成立时生（shēng）效。所以，不能因未办理变（biàn）更登（dēng）记，主张合同无效。

28．房屋买卖中（zhōng），买受人（rén）迟延交付购房款，出卖人可否要求（qiú）解（jiě）除合同（tóng）？

《最高人民法（fǎ）院关于审理商品房买卖合同（tóng）纠纷案（àn）件适用法（fǎ）律若干问题的解释》第十五条规定（dìng）：“根据《合同法》第（dì）九十四条的（de）规定，出（chū）卖人迟延交付房屋或者买受人迟延（yán）支付购房款（kuǎn），经催（cuī）告后在（zài）三个月的合理期限内仍未（wèi）履行，当事人（rén）一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约（yuē）定的除外。法（fǎ）律没有规定或者（zhě）当事人没有约（yuē）定，经对方当事人（rén）催告后，解除权行使的合理期限为（wéi）三个月。对方当（dāng）事人（rén）没有催告的（de），解（jiě）除权（quán）应当在解除权（quán）发生之日起一年（nián）内行使；逾（yú）期不行使的，解除权消灭。”

由此可（kě）见，房屋的买受（shòu）人迟延交付房款（kuǎn）的，出卖人可（kě）先予催告，要求（qiú）其履行（háng）合同（tóng），支付购房款，如（rú）果买受人在催（cuī）告后3个月的合理期限内（nèi）仍不（bú）支付，出卖（mài）人可以请求解除合同。此外（wài），解除权有一（yī）定（dìng）的行使期限（xiàn）。

29．租赁房（fáng）屋被卖，租房人有权继续居住吗？

《合同法》第（dì）二（èr）百二十九条规（guī）定：“租赁物（wù）在租赁期（qī）间发（fā）生所有（yǒu）权变动的，不影响租（zū）赁合（hé）同的效力（lì）。”《最高人民法院关于贯彻（chè）执行〈中华人民（mín）共和（hé）国民法通则〉若干问题的（de）意见（试行）》第一百（bǎi）一十九条（tiáo）规定：“私有房屋在租赁期内，因买（mǎi）卖、赠与（yǔ）或者继承发（fā）生房屋产权转（zhuǎn）移的，原（yuán）租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可（kě）见，租（zū）赁房屋被卖，租房人（rén）有权继续居住。

案（àn）例君补充（chōng）：《民法典》第七百二十五条：租（zū）赁物在承租人按照租赁（lìn）合同占有期限内发生所有权变动的，不影（yǐng）响（xiǎng）租赁合同的效（xiào）力。

30．什么是房屋承租（zū）人的（de）优先购买权（quán）？

房屋承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁（lìn）房屋的，应当在（zài）出卖之前（qián）的合理期限（xiàn）内通知承租人，承租人享有以同等条件优先（xiān）购买的权利。《合同（tóng）法》第二百三十条规定（dìng），出租人出（chū）卖（mài）租赁房屋时（shí），应当在出卖（mài）之前的合（hé）理期（qī）限（xiàn）内通知承租人，承租（zū）人享有以（yǐ）同等条件优（yōu）先（xiān）购买（mǎi）的权（quán）利。《最高人民法（fǎ）院关于审（shěn）理城镇房屋（wū）租赁合（hé）同纠（jiū）纷案件具体应用法律若干问题（tí）的解释》第二十一条规（guī）定：“出租人（rén）出卖租（zū）赁房屋未在（zài）合理期限内（nèi）通知承租人或者存在其（qí）他（tā）侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔（péi）偿（cháng）责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房（fáng）屋买卖合同无（wú）效的，人民法院（yuàn）不予支持”。据此，出租（zū）人侵害（hài）承租（zū）人优（yōu）先购（gòu）买权的，出租人与第三人签订的（de）房屋买卖合同不因此（cǐ）无效，承租人只能请求出租人（rén）承担赔偿责任。

房屋承租人优先购买（mǎi）必须（xū）符合以（yǐ）下条件：

(1)仅限于房屋租（zū）赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应当（dāng）在出卖之前的合理（lǐ）期限内通知承租（zū）人。

(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失（shī）;

(4)在（zài）转租（zū）的场合,次承租人与（yǔ）承租人都有（yǒu）优先购买权,二者（zhě）发生冲突（tū）的,前者优先（xiān）于后（hòu）者.

案例（lì）君补充：《民法典》第（dì）七（qī）百二十六条：出租人出卖租赁房（fáng）屋的，应当在（zài）出卖之（zhī）前的（de）合理期限内通知承租人，承租人（rén）享有以同等条件优先购买的权利；但（dàn）是（shì）房（fáng）屋按份共有（yǒu）人行使优先购买权或者出租人将房（fáng）屋（wū）出卖给近亲属（shǔ）的除外。